Valor de Referencia de los Inmuebles: Todo lo que necesita saber

En el ámbito de la valoración inmobiliaria, sobre todo en el caso de estar en un proceso de adquisición o venta de un inmueble, es fundamental entender el concepto de valor de referencia de un inmueble.

Este valor, determinado por la Dirección General del Catastro, se utiliza para diversos fines fiscales, como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). En este artículo, te proporcionaremos toda la información relevante sobre el valor de referencia de los inmuebles, su importancia y cómo se determina.

El valor de referencia de un inmueble procede del resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario público y, es importante destacar que, en teoría, el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, según recoge la ley, por lo que se aplica un factor de minoración en su determinación.

Debe destacarse que el valor de referencia no afecta al valor catastral vigente ni a los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible. El valor catastral se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y a otros impuestos que tienen en cuenta el valor del patrimonio, como el IRPF o el Impuesto sobre el Patrimonio. El valor catastral se determina mediante una ponencia de valores que aprueba cada municipio y que se actualiza periódicamente, esto es un documento administrativo técnico que recoge los criterios y las normas para valorar los inmuebles según su tipología, ubicación, superficie, antigüedad, calidad y otros factores.

En cambio, el valor de referencia se utiliza como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuando una operación de transmisión de un inmueble está sujeta a alguno de estos impuestos, el valor de referencia del inmueble será la base imponible correspondiente.

Ha de subrayarse que el valor de referencia no implica un aumento de la tributación, ya que se aplican factores de minoración para garantizar que no supere el valor de mercado, sin embargo, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

El valor de referencia de los inmuebles se determina cada año mediante la aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad. La Dirección General del Catastro elabora informes anuales del mercado inmobiliario para obtener estos precios.

Para la determinación del valor de referencia de los inmuebles urbanos, se dividen los municipios en zonas llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración y a cada ámbito se le asigna un producto inmobiliario representativo con características constructivas y de superficie típicas. A partir de los precios de las compraventas, se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario.

En el caso de los bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calcula a partir de los módulos de valor medio y de factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos determinados en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

Para garantizar que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplican los factores de minoración antes comentados, que se determinan mediante Orden Ministerial. Los módulos de valor medio y los mapas de valores resultantes se publican anualmente en la Sede Electrónica del Catastro y muestran los valores medios por metro cuadrado de construcción en el caso de inmuebles urbanos así como los valores medios por hectárea, en el caso de inmuebles rústicos.

El valor de referencia de los inmuebles está disponible en la Sede Electrónica del Catastro, plataforma mediante la cual puedes consultar y certificar el valor de referencia de tu inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, es necesario identificarse con los datos del Documento Nacional de Identidad (electrónico), con el certificado digital o con Cl@ve. Para aquellos que no dispongan de medios tecnológicos a su alcance, se puede obtener información sobre el valor de referencia de tu inmueble a través de la Línea Directa del Catastro o acudiendo a las Gerencias del Catastro. Además, los titulares catastrales pueden obtener un certificado de motivación del valor de referencia, el cual proporciona todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación.

En caso de considerar que el valor de referencia obtenido por su inmueble perjudica sus intereses legítimos en una transmisión sujeta a ITP y AJD o a ISD, es posible solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada o interponer recurso de reposición o reclamación económico-administrativa ante la Administración tributaria.Si existiera discrepancia con la realidad, en relación con los datos descriptivos del inmueble, puede iniciar los procedimientos de revisión catastral previstos en la normativa.

En definitiva, dentro del conjunto de datos a tener en cuenta ante la realización de una operación inmobiliaria, es de vital importancia obtener el certificado del valor de referencia (o de inexistencia del mismo) para comprobar la afección que puede tener en la tributación de la operación, tanto para el comprador como para el vendedor.