Los arrendamientos con la nueva ley del derecho a la vivienda

La ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modifica los artículos 10, 17 y 20 de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, cuya nueva redacción entró en vigor a partir del 26 de mayo de 2023, y con ello establece una prórroga de un año adicional y opcional a favor de la arrendataria en los contratos de arrendamientos de vivienda, tras la prórroga obligatoria de los cinco años, o siete si la arrendadora fuera persona jurídica, o tras la eventual prórroga tácita de tres años adicionales, que produce cuando ninguna de las partes hubiera comunicado su voluntad de no renovarlo con dos meses o cuatro de antelación al plazo de vencimiento de la prórroga obligatoria, ya sea la arrendataria o la arrendadora, respectivamente.

Esta solicitud de prórroga adicional y extraordinaria requerirá la acreditación por parte de la arrendataria de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por la arrendadora cuando esta sea una gran tenedora de vivienda, en el caso de que estuviera el contrato dentro de los mencionados periodos de prórroga obligatoria o tácita.

En los arrendamientos de inmuebles que se ubiquen en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, se establece una prórroga adicional y extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años, opcional para la arrendataria y obligatoria para la arrendadora, aunque no sea esta última gran tenedora, salvo pacto entre las partes con las limitaciones establecidas por la ley, o por la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Entre las limitaciones establecidas por la ley se dispone que la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Se establece una excepción a lo anterior, posibilitando el incremento hasta un máximo del diez por ciento, en los casos de que hubiera habido determinadas actuaciones de rehabilitación, de mejora de accesibilidad o mejoras de prórrogas del contrato potestativas para la arrendataria.

Asimismo, se establece cuando la arrendataria fuera una gran tenedora de vivienda o en los que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de su declaración, una limitación a la renta que se pueda pactar al inicio del nuevo contrato que no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, una vez se apruebe éste, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

También se establece el pago de la renta a través de medios electrónicos, salvo excepciones por carecer de acceso a los mismos y a solicitud de alguna de las partes, así como que se traslada a la arrendadora, aunque sea persona física, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento.

Habrá que ver en qué medida afecta todo esto al mercado y a los requisitos que se exigirán para arrendar viviendas, como ya ocurre con la contratación de préstamos bancarios, para los que no es suficiente con tener una nómina y sin que el que se le denomine contrato fijo aporte un dato diferencial en la actualidad, quedando a salvo las personas funcionarias, a las que sí se les da un valor especial porque no están expuestos a las veleidades del mercado.

En cambio, no se aprecia que a la hora de cobrar los impuestos de las rentas de las personas físicas se haya tenido ninguna consideración o sensibilidad, sino que se siguen aplicando los mismos tipos progresivos injustos y desmotivadores de siempre, a pesar de la inflación del año 2022, que en la práctica representa una subida de los mismos. 

Dicho tipos deben revisarse para ser justos y razonables, dado que su injusticia representa una restricción a la libertad de las personas físicas, cuya solidaridad es indiscutible, con el establecimiento de unos tipos que todos aceptemos realmente como justos, y, por supuesto, pudiendo deducirse todos los gastos de desplazamiento al trabajo que tengan las personas físicas, ya sean trabajadoras por cuenta ajena o autónomas, dado que si no se deducen esos gastos estarían pagando injustamente por un beneficio que no se tiene realmente y necesario para producirlo.